Le législateur vient de s’emparer d’un sujet sensible pour les propriétaires : les loyers impayés. Il faut dire que, selon les chiffres livrés par le Ministère du logement, ceux-ci sont en forte hausse, puisqu’on dénombre une croissance du nombre d’expulsions locatives de près de 23% en 2023 par rapport à 2022. Dès lors, les loyers impayés représentent un tel risque pour un propriétaire bailleur que nombre d’entre eux n’hésitent plus à retirer leur bien du marché locatif pendant que d’autres durcissent drastiquement les conditions et garanties de location.
Dans ce contexte, la loi prévoit bien depuis de nombreuses années un dispositif pour protéger les propriétaires des accidents de ce type, à commencer par la GUL ou garantie universelle des loyers créé en 2014. Problème : si la GUL a bien été votée par le législateur, aucun décret d’application n’est jamais venu mettre en place cette solution.
Autre dispositif, la garantie Visale. Gérée par l’organisme Action logement, Visale garantit le paiement du loyer et des charges au propriétaire en cas de défaillance de son locataire mais elle n’est pas universelle et n’intervient que dans des cas bien précis. Le locataire doit par exemple être âgé de 18 à 30 ans et s’il a plus de 30 ans, la garantie Visale n’est active que s’il est salarié du secteur privé d’une part et sans que son salaire ne dépasse 1 500 euros net par mois d’autre part. Autrement dit, un champ d’application bien trop restreint pour être considéré comme une solution sûre et pérenne pour tous les propriétaires.
Taxer les propriétaires pour rembourser… les propriétaires !
Dès lors, les députés écologistes se sont emparés du sujet et ont déposé un amendement au PLF 2025 (Projet de Loi de Finance), amendement qui devrait être examiné en séance publique avant d’être adopté. Celui-ci propose la mise en place d’une garantie des loyers impayés permettant d’indemniser les propriétaires lorsque leurs locataires se retrouvent en situation d’impayés. Le financement de cette garantie qui coûterait jusqu’à 994 millions selon un rapport de l’Inspection générale des finances, serait issu d’une taxe sur les revenus locatifs représentant 2 à 2,5% de ces derniers.
Cette contribution des propriétaires bailleurs aurait donc pour objectif la création d’un fonds pour soutenir ceux qui subissent les conséquences d’un locataire défaillant. En apportant une sécurité aux bailleurs, le législateur espère ainsi rassurer les propriétaires face aux risques d’impayés pour voir revenir sur le marché un plus grand nombre de biens à la location et réduire les tensions locatives. Pas si simple, quand on connait déjà l’ampleur de la fiscalité des propriétaires. Une nouvelle taxe venant s’ajouter aux autres prélèvements déjà appliqués sur les revenus locatifs et c’est une partie des investisseurs que l’on décourage. De même, une telle taxe sera forcément répercutée sur les loyers entrainement une hausse de ces derniers pour compenser la perte de revenu des propriétaires. Un frein supplémentaire pour les locataires les plus susceptibles de se retrouver en situation d’impayés.
En tout état de cause, pour un propriétaire bailleur, la meilleure solution pour se prémunir face aux loyers impayés mais aussi face à tous les frais engendrés par une éventuellement procédure de contentieux ,demeure la Garantie Loyers Impayés des compagnies d’assurance. Mon Carnet Logement, en partenariat avec AXA, propose, en ce moment, une GIL complète couvrant tous les risques avec deux mois offerts pour toute nouvelle adhésion.
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