Les 6 points qui pourraient chambouler le marché immobilier en 2023

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Les 6 points qui pourraient chambouler le marché immobilier en 2023

Entre instabilité internationale, hausse de l’inflation et hausse des taux d’intérêt, l’époque de la sécurité immobilière semble désormais révolue. Les spécialistes et les experts accordent une attention particulière à faire des prédictions en ce moment critique. Cependant, les idées clés qui nous guideront dans les mois à venir se définissent en 6 facteurs qui pourraient chambouler le marché immobilier en 2023.

1. Prix : seront-ils vraiment en baisse ?

Les réseaux immobiliers se méfient traditionnellement des retournements de marché. De plus, le dernier baromètre national des prix de l’immobilier du site de notation Meilleurs Agents s’intitule «Pas de retournement en 2023 mais un rééquilibrage». Paris, par exemple, baissera de 1,2 % en 2022 (10.278 €/m²), et la capitale devrait encore baisser de 3,5 % cette année. Bordeaux recule de 2,9% (4 953€/m²) et Lyon de 1,4% (5 307€/m²), avec de nouvelles baisses possibles. En revanche, Marseille progresse de 14,1 % (3 965 €/m²) et Montpellier de 7 % (3 691 €/m²).

En parallèle, le réseau Orpi parle d’un “vent contraire pour les grandes villes” et le marché du report dans les villes moyennes et grandes est en “bonne forme”. Et pour ces dernières, les plus éloignées, ou celles dont les prix ont flambé depuis un an, l’heure est déjà à la stabilisation. En ce qui concerne le réseau de Laforêt, il estime que la zone périurbaine, à mi-chemin entre la campagne et le centre-ville, “a un impact significatif sur les prix et les volumes”.

2. Taux d'intérêt : continuent-ils à grimper ?

C’est une des rares certitudes, ou quasi-certitudes. Les taux d’intérêt immobilier continueront d’augmenter l’année prochaine. Tous les spécialistes s’accordent à dire que la barre des 3% devrait être approchée voire dépassée dans les mois à venir. Après des années de taux d’intérêt bas, les choses ont beaucoup changé. Cela a facilité l’accès au crédit, mais a aussi rendu le prix de la pierre plus cher. Si les prix restent élevés en raison de pénuries de biens, davantage de Français ne pourront pas accéder au marché immobilier en 2023, ce qui pourrait entraîner à terme une baisse de la demande et des prix par conséquent.

3. Taux d'usure : Continuera-t-il à bloquer le marché immobilier en 2023 ?

L’année 2022 sera marquée par une résistance constante entre la Banque de France, qui estime que le taux d’usure (mécanisme de plafonnement à taux fixe des assurances et des frais) ne provoquera pas d’impasse sur le marché, et les courtiers en crédit qui voient désormais le taux d’usure comme un obstacle important. Certains ont même déclaré que ce taux d’usure est responsable du rejet de 40% des dossiers qu’ils ont reçus. Il a atteint 3,57% en ce début d’année, ce qui est en faveur de à la Banque de France mais n’a pas enthousiasmé les courtiers.

Olivier Lendrevie qui est président de Cafpi, a déclaré “À 3,57%, ce nouveau taux d’usure impose de facto aux banques de prêter en dessous de 3% alors que, pour mémoire, le taux d’usure intègre le coût de l’assurance emprunteur, les coûts de prises de garantie et les frais annexes, généralement estimés à 0,60% pour un emprunteur moyen. Ce taux est équivalent à celui offert par les emprunts d’État, l’OAT 10 ans affiche 3,03% aujourd’hui et, à coup sûr, inférieur à ce que sera le taux du livret A au 1er février prochain.»

Même si la Banque de France décide d’ouvrir plus largement les vannes du prêt immobilier, les banques doivent être prudentes quant à leurs allocations et reconnaître que le taux d’usure peut être une bonne excuse. A noter que les banques peuvent s’écarter des normes de levier maximum fixées par le HCSF (Haut Commissariat à la Stabilité Financière) pour 20% de leurs dossiers. Or, selon les mêmes statistiques du HCSF de septembre dernier, les banques n’utilisent cette flexibilité que pour 13,7% de leurs dossiers.

4. Volumes des ventes : s'effondreront-ils ?

Cela est quasi certain. Sans effondrement, le volume des ventes sur le marché immobilier en 2023 chutera plus ou moins fortement. Après près de deux ans de ventes exceptionnelles, la baisse n’est pas surprenante, d’autant plus que les stocks sont devenus faibles dans certains endroits et que le nombre de ménages finançables a considérablement diminué. Le réseau Orpi a vu une réduction de 10% du nombre de compromis signés en 2022 par rapport à 2021. Century 21 a connu une baisse d’activité de 4,1 % sur la même période en raison d’une forte baisse des ventes de maisons (-8,2 %).

Enfin, en ce qui concerne Laforêt, le réseau connaît également une baisse des ventes en 2022, notamment en raison d’une forte baisse des primo-accédants, qui n’est plus que de 32% contre plus de 50%. Tous ces points indiquent une baisse plus prononcée des ventes en 2023, ce qui pourrait aider à réapprovisionner les stocks et augmenter les délais de vente et les marges qui ont tendance à augmenter partout.

5. DPE : peut-il renverser le marché immobilier en 2023 ?

Les rénovations de passoires thermiques imposées par la loi climat et résilience ont déjà suscité de vives inquiétudes sur le marché des investisseurs. Comme le souligne le réseau Laforêt dans son rapport annuel, les experts jugent que le calendrier actuel est “irréaliste”, mais si les pires passoires thermiques sont déjà exclues des locations. Au-delà des investissements locatifs, les problèmes de rénovation énergétique peuvent engendrer du stress, décourager certains achats, et même forcer les propriétaires à vendre. « En matière d’innovation énergétique, il y a un grand besoin de visibilité, et surtout l’accès aux aides reste trop complexe », estime Guillaume Martinaud, président d’Orpi.

6. Fiscalité : évoluera-t-elle ?

Cette fois, la taxe d’habitation a pratiquement disparu pour tous les contribuables, et la tentation de trouver un successeur sera plus forte que jamais. Il est vrai que les impôts fonciers, les surtaxes d’habitations secondaires et les impôts sur les “abris de jardin” continuent d’augmenter. Mais est-ce suffisant ? Rien n’est moins sûr. Et si la nouvelle forme de taxe s’avère particulièrement onéreuse, il est certain que certains propriétaires seront prêts à mettre au rebut les biens devenus trop encombrants.
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