Immobilier locatif : Appel à desserrer l'étau sur les investisseurs
Sophie Saraga, enseignante en immobilier à l’ESPI et à l’EFAB et experte en la matière, a écrit une tribune pour Capital. Elle y exhorte à desserrer les contraintes qui pèsent sur les investisseurs pour leur permettre de financer des opérations immobilières visant à loger les classes moyennes et populaires.
La situation actuelle du marché immobilier locatif
La situation du marché immobilier locatif est préoccupante. En effet, les conditions d’octroi des crédits se sont resserrées depuis 2021. Cela a entraîné une baisse des ventes dans le neuf et une chute des prix sur tous les segments de marché. Ainsi que des difficultés d’accès au crédit pour un tiers des projets en France. Par ailleurs, l’inflation galopante et le retard dans le calcul du taux d’usure ont bloqué l’accès au crédit pour de nombreux investisseurs. Cette situation est exacerbée par un contexte international tendu.
Les difficultés des investisseurs à acheter des biens pour les louer
Les investisseurs qui souhaitent acheter des biens pour les louer se retrouvent dans une situation difficile. En effet, en raison de l’incertitude qui règne sur le marché et des exigences strictes en matière de rénovation énergétique des logements, qui perturbent encore davantage les prix dans un contexte de crise.
Les pouvoirs publics et les professionnels de l’urbanisme tentent de mettre en place une politique de transition énergétique malgré les turbulences actuelles. Cependant, la loi Climat Résilience d’août 2021, imposée de manière précipitée, aggrave la situation. Elle réduit considérablement l’accès des locataires aux logements privés, qui sont pourtant la principale source d’offre. De plus, depuis le 1er avril 2023, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE), les futurs acquéreurs doivent également faire réaliser un audit énergétique à leurs frais.
Blocage du côté des investisseurs
Cette situation crée un blocage pour les investisseurs, qui ne peuvent plus obtenir de prêts bancaires pour acquérir des biens immobiliers mal isolés. De ce fait, cela va engendrer une pénurie de logements, avec 4 millions de logements concernés. Selon une étude de SeLoger du 12 décembre 2022, l’offre de logements à louer est en chute libre. Elle atteint des niveaux jamais vus auparavant.
C’est pourquoi tout est en contradiction avec les politiques d’inclusion prônées à tous les niveaux. Il est donc urgent de revoir notre copie et d’adopter de nouveaux concepts et de nouvelles représentations pour lutter contre l’exclusion sociale. Cela nécessite de s’attaquer à l’idéologie et aux méthodes trompeuses actuelles.
Des solutions pour répondre aux impératifs de l'immobilier locatif tout en respectant les objectifs écologiques
Comment répondre aux impératifs de logement tout en respectant les objectifs écologiques ? Dans le secteur immobilier locatif, de nombreuses solutions sont envisagées. Que ce soit dans le résidentiel ou dans l’immobilier d’entreprise. Les promoteurs ont commencé à se concentrer sur les centres anciens. En réhabilitant les bâtiments dégradés pour attirer de nouveaux agents économiques et participer à un rééquilibrage des territoires. Les groupes immobiliers spécialistes de l’investissement de niche travaillent sur deux flans. À la fois sur les leviers fiscaux pour les bailleurs et sur la préservation du patrimoine par leur valorisation.
L’action publique s’efforce également de revitaliser les centres anciens. Mais elle reste limitée par les leviers fiscaux offerts par des programmes comme Loi Malraux ou Monuments Historiques. La rénovation énergétique vient également remettre en question les fondamentaux de la rentabilité, ce qui inquiète les investisseurs.
Quelles solutions ?
Pour rassurer ces derniers, il est proposé de desserrer l’étau des banques pour permettre au marché de la location de retrouver un nouveau souffle. Des voix plaident également pour la création d’une banque dédiée aux primo-accédants et aux investisseurs privés. L’étiquette énergétique pourrait finalement être bénéfique pour les investisseurs, car les prix des biens classés comme passoires thermiques sont à la traîne dans les grandes villes et les zones rurales.
Pour un investissement sécurisé, il est important d’avoir une projection financière et fiscale réaliste. La politique du logement responsable doit répondre aux besoins des accédants à la propriété en réassurant tous les maillons de la chaîne de valeur. Depuis la promulgation de la loi Climat Résilience, la valeur verte des logements est devenue essentielle pour les professionnels, vendeurs et investisseurs, mais cela nécessite une réorientation des investissements.
En cette période de turbulences, il est crucial de laisser les investisseurs prendre la direction pour reloger les classes moyenne et populaire et éviter un crash. Les fondamentaux de la politique du logement et du marché immobilier locatif, doivent être revisités. Ils doivent absolument répondre aux impératifs de logement et aux objectifs écologiques.
