DPE : impact sur les prix de l'immobilier qui s'intensifie
Le nombre de mise en vente des passoires thermiques qui augmente
Tous les experts notent que le nombre de ventes de passoires thermiques a considérablement augmenté depuis plusieurs mois. Les plus allergiques aux rénovations d’isolation ont été terrifiés et dépassés par la nouvelle législation. Conséquences? On ressent un vent de panique chez les propriétaires qui se pressent de vendre. La vérité est plus subtile. Le portail immobilier SeLoger vient de publier une étude sur le sujet. Ils montrent ainsi que les passoires thermiques pèsent désormais près de 20% du stock de biens en vente (19,2% exactement), soit près du double de ce que l’on observait en 2020 (11,2%).
Pourtant comme le rappelle Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Se Loger :
«Il est important de noter que le nouveau mode de calcul et le nouveau diagnostic de performance énergétique opposable ont contribué à cette augmentation.». Et s’il y a incontestablement des propriétaires bailleurs qui vendent des passoires car ils ne peuvent plus les louer, le phénomène concerne tous les types d’utilisation.
Sur la base d’une étude Opinionway réalisée pour le portail auprès de 5000 Français, il ressort que 50% des propriétaires de résidence secondaire ont évoqué un mauvais DPE parmi les motifs de mise en vente (contre 31% des vendeurs de résidence principale). «Cela tient globalement à une anticipation de perte de valeur, estime Thomas Lefebvre. Il y a l’impact de la crise énergétique, l’absence d’aide pour la rénovation de résidences secondaires et l’idée que les conditions de marché devraient se dégrader à l’avenir pour ce type de bien.»
À noter :
Baisse des prix et tentatives de négociation... mais pas à la hauteur des coûts de rénovation
De nouvelles limites liées au DPE, qui devraient augmenter, commencent également à affecter les prix. Un sondage OpinionWay a révélé que 79 vendeurs de résidence principale et 57 vendeurs d’investissement locatif se disaient prêts à baisser leurs prix si les performances énergétiques se détérioraient, contre 40 acheteurs potentiels. Les gens voient un mauvais DPE comme monnaie d’échange.
Dans l’ensemble, SeLoger affirme que le prix des écrans est inférieur de 3,9 % à celui des produits comparables à faible consommation d’énergie. De plus, il existe des marges de négociation plus agressives. -5,6% en moyenne contre -3,7% pour les autres classes. Les prix des passoires à travers la France n’ont augmenté “que” de 3,7% depuis juillet 2021, alors qu’ils ont doublé sur d’autres marchés. Et à Paris, où les prix ont baissé en moyenne de 2,7 % depuis juillet 2021, les prix des passoires ont baissé de 3,7 %.
L’effet est donc réel et perceptible, mais disproportionné par rapport au coût d’une restauration thermique profonde. De nombreux experts estiment le coût d’une isolation intérieure à 1 000 €/m² tous frais annexes compris. Si les coûts de rénovation restent vraiment aussi élevés, il y aura plus d’indications d’ajustements de prix à l’avenir.
Le nouveau diagnostic de performance énergétique devient le critère de recherche... toujours complet
Corollaire du rôle renforcé du nouveau diagnostic de performance énergétique, celui-ci deviendra un critère de recherche important aux côtés des budgets et des surfaces. SeLoger en a donc fait un critère de recherche en ligne, tout comme Leboncoin le fait depuis un an. D’autres portails (dont Le Figaro immobilier) sont encore en projet, mais ne sont pas encore accessibles. Cette recherche est-elle valable ?, Caroline Evans de Gantès, directrice générale de Se Loger, se réjouit de dire que “la classe DPE est présente actuellement dans 83 annonces et le nombre ne cesse d’augmenter”.
Dans le même article sur Leboncoin, Aurélien Flament, Directeur des Marchés Immobiliers, déclare :
“Nous progressons bien. Nous avons répertorié plus de 400 000 propriétés sur un total de 575 000 propriétés.” “Tout a été numérisé et simplifié, mais l’étape de présentation n’est pas toujours suffisamment prise en compte, avoue-t-il. Nous essayons de soutenir à la fois les particuliers et les professionnels à cet égard”. Là où les individus sont souvent pointés du doigt comme de mauvais élèves pour avoir intégré le DPE dans les ventes et locations immobilières, les professionnels maximisent toujours leur jeu. Il n’est pas toujours possible de jouer pendant un temps limité.
Pour ce faire, recherchez simplement les anciens bâtiments de classe A dans les grandes villes. Ce type de propriété est quasi inexistant, mais comme SeLoger, Leboncoin a des réponses variées. Dans la plupart des cas, la consommation d’énergie est donnée à 1 kWh/m²/an. Assez improbable dans le haussmannien… Dans de nombreux cas, la consommation réelle estimée du nouveau diagnostic de performance énergétique est indiquée dans le texte de l’annonce, mais pas dans l’onglet spécifique au DPE.
Il n’est pas encore possible de disposer de critères pleinement efficaces pour classer les DPE incomplets et les DPE insuffisants.
Baisse de l'offre locative... avec des implications du nouveau diagnostic de performance énergétique à prendre en compte
Sans aucun doute, les tensions sur le marché locatif seront l’un des enjeux en 2023. Là aussi, les recherches de SeLoger montrent que les locations d’écrans thermiques ont chuté au cours des six dernières années. Mais si certains écrans quittent le marché de la location pour la vente, les experts s’accordent à dire que la baisse de l’offre est également liée à des séjours plus longs des locataires, ce qui fait que certains acquéreurs potentiels ne parviennent pas à lever des fonds et restent chez leurs locataires plus longtemps que prévu.
Parallèlement, le portail Bien’Ici note également une forte baisse des biens F et G disponibles à la location. L’offre locative générale baisse donc de 2,4% dans la répartition location/vente, mais si l’on se concentre sur les biens de Classe F et G, la baisse est de 12,9% en Île-de-France (14% en Auvergne-Rhône-Alpes et 16% même en Ile 1%). Ce phénomène est encore plus prononcé lorsqu’il s’agit de studios, un type d’immobilier fortement influencé par les passoires thermiques. La baisse ici est de 16,7 %.
Près d’une annonce sur deux est désormais impliquée dans des ventes, contre moins des trois sur dix en 2021, selon Bien’Ici.
Pour savoir où vous vous trouvez sur le marché, n’hésitez pas à utiliser notre outil de statistique.
